Dolda fel och besiktning
7 min läsning · uppdaterad 2026-09-01
Vid försäljning av villa eller fritidshus ansvarar du som säljare för dolda fel i tio år efter tillträdet. Vid bostadsrätt är ansvarstiden två år. Det gör förberedelsen inför försäljningen till en riskfråga, inte bara en prisfråga.
Vad räknas som ett dolt fel?
Ett dolt fel är ett fel som fanns vid köpet, som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning, och som inte kunnat förväntas med tanke på husets ålder och skick. Slitage som är normalt för byggåret är alltså inte ett dolt fel.
Köparens undersökningsplikt och din upplysningsplikt
Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Men du som säljare måste upplysa om fel du känner till, även sådant som inte syns. Att hålla tyst om en känd fuktskada kan göra att ansvaret ligger kvar hos dig även om köparen borde ha undersökt bättre.
Överlåtelsebesiktning före försäljning
En besiktning beställd av dig som säljare kostar typiskt 8 000–15 000 kronor och ger två fördelar: du vet vad du säljer, och köparen får ett underlag som minskar risken för prutning i slutskedet.
Många säljare kompletterar med en säljaransvarsförsäkring. Den täcker inte allt – läs undantagen, särskilt kring fukt, dränering och installationer som du redan känner till problem med.